楼市库存降了！

本报记者庄灵辉卢志(zhì)坤(kūn) 北京报道

随(suí)着新开工面积(jī)回落(luò)及(jí)各类(lèi)去库(kù)存(cún)政(zhèng)策持续推(tuī)进(jìn)，楼市库存规模终迎下降。

近日，多家机(jī)构发(fā)布(bù)的数据(jù)显示，今年二季度以来，全国(guó)重点城市新房库存规模有所下降；近两(liǎng)个月，重点城市(shì)二手房累计挂牌量(liàng)及去化周期等(děng)也出现下降。但整(zhěng)体来看，新房及二手房市场去化(huà)周期仍处历史高位，楼市去库存压(yā)力仍存。

多位(wèi)受访人士告诉《中国经营报》记者，供给规(guī)模(mó)收缩是(shì)目前库存下降(jiàng)的主要(yào)原因，但去化周期既(jì)受库存规模影响，也(yě)受市场(chǎng)销(xiāo)售速度等(děng)因(yīn)素影响，目前去化仍存较(jiào)大压力。随着土地供应大幅(fú)缩量，市场(chǎng)正在进入自发去(qù)库(kù)存(cún)阶段，同时(shí)也需支(zhī)持政策进一步发力。

库存规模下降(jiàng)

多方数据显示，今年二(èr)季度以来尤其(qí)近两个月时间，楼市库存规模呈现较明显下降。

“观察百城库存(cún)曲线，今年二季度开始(shǐ)其下行态势要更为明显。”上海易(yì)居房地产研究院副院长严跃(yuè)进指出，今年7月份，全国百城新建商品住宅库存规(guī)模为46464万平(píng)方米，环比减(jiǎn)少1.0%，同比减少(shǎo)3.5%。

麟评居住大数据研究院监(jiān)测数据(jù)也(yě)显示(shì)，今(jīn)年(nián)8月(yuè)份，其监(jiān)测的15个城市新房库存面积为12258.75万平方米，环比(bǐ)微降0.1%，同比上升(shēng)2%。

同时根据中指(zhǐ)研究院测算，截至(zhì)今年7月(yuè)，全国住宅“已开工未售(shòu)库存”为25.2亿平方米，较(jiào)去(qù)年(nián)年底(dǐ)回落5.2%，其中“竣工未售库存”为3.8亿平方米。

从历史(shǐ)数据看(kàn)，2015年新房“已开工未售(shòu)库存”规模达29.5亿平方米，此后两年(nián)下降，2018年后再度攀升。2022年以来，楼市降温明显，全国新房“已开工未(wèi)售库存”有所(suǒ)下降。

“与2016及(jí)2017年(nián)不同的是(shì)，当前(qián)市场销售规(guī)模并没有明显的(de)复苏，库存下降主要是因为土地成交和新开工的明显缩量。”中指研究院研究副总监徐跃(yuè)进表示，2016—2017年(nián)随(suí)着市场销售提升、库存水平下降，去化周期缩短，市场库存压力缓解；而目前虽然市(shì)场库存水平下降，但销售持续低迷，去化周期(qī)仍呈延长态(tài)势(shì)，市场库存压力攀升。

“二季度以来新房库存规模下降主要得益于精准及时的购(gòu)房(fáng)宽松政策。”严(yán)跃进则认(rèn)为，二季度(dù)开始(shǐ)，各地进一步放宽首套房认(rèn)定标准，陆续取消房价限价政(zhèng)策，进一步促进购房门槛和房价成本(běn)降低(dī)；同时各地陆续推出(chū)“以旧换新”、公积(jī)金等政策，全力促进新房去(qù)库存工作，系列支持政(zhèng)策对楼市去库存起到(dào)一定作用。

除新房外，近两个(gè)月二手(shǒu)房库存规模也有所下降。

麟评居住大数(shù)据研究(jiū)院监测数据显示，今年7月份，其(qí)监(jiān)测的14个重点城市二手住宅挂牌量为229万套(tào)，环比下降0.8%，同比上升33.2%；8月份挂牌量为226万套(tào)，环比下(xià)降1.21%，同比上升(shēng)12.3%。今年8月份，重点城(chéng)市二手房去化周期为20.1个月，环比下降11%，同比(bǐ)上升8.5%。

“7月开始(shǐ)，重点(diǎn)城市二手房(fáng)整体挂牌量由升转降，在去库存(cún)政策基调下(楼市库存降了！xià)，二手房挂牌量(liàng)高位回落，出现边际改善。”麟评居住大数据研究院(yuàn)首席分析师王小(xiǎo)嫱表示，在去(qù)库(kù)存政策基调下，二手房挂牌(pái)量高位回落，出现边际改善，预计后续随着支持(chí)政策持续发力，存量挂牌房源有望持续改善。

去化压力仍存

库存规(guī)模(mó)下降的同时，受整体市场环境及销售规模等因素影响，楼市去化压力未降反增。

“今年8月份，新房去化周期为18.5个月，较上月增加0.2个月。”王小嫱指出，总体来看，当(dāng)前新房市场库存量环(huán)比虽有所下降，但绝对值仍处于(yú)较高水平，去化周期也(yě)持(chí)续拉长，后续除进一(yī)步(bù)提高新房成交动(dòng)力外，仍(réng)然需要“收储”政策的(de)积(jī)极跟进。

“从去(qù)化周期(qī)来看，截至今年7月，‘已开工未(wèi)售库存’去化周期约(yuē)3.4年，较去年年底延长0.6年；‘竣工未(wèi)售库存’规模约为(wèi)3.8亿平方米，较2020年增长70.9%。”徐跃进表示(shì)，与“已开工未(wèi)售(shòu)库存”规模下降形成对比的是(shì)，“竣工未售库存”规(guī)模自2020年以来持续增长，这也是市(shì)场销售持(chí)续乏力的表(biǎo)现。

“今年7月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期为26.6个月。”严(yán)跃(yuè)进(jìn)认为，去化周期合理(lǐ)值界定为12—14个月，这说明当前去化周(zhōu)期明显偏高，去化压力(lì)处(chù)于(yú)“高温期”。

分城市来看，麟评(píng)居住大数据研究院数据显示，今年8月份，北京、上海、广州库存量(liàng)及去化周期均较上月(yuè)下降，深圳去库(kù)存压力仍然较大，分别(bié)较(jiào)上月、去年同期增加0.3个月、5.5个月；二线城市(shì)中福州、南京、重庆3城库存量及去(qù)化周期较上月均有所下降，合肥、长沙、温州等(děng)城市(shì)库存量及去化周期同环比均(jūn)呈升势。

对于库存压力缓解，业内多寄希望于“收储”政策加快(kuài)落地。

“地方国企收储去(qù)库存效果本应最(zuì)直(zhí)接(jiē)，但受收购(gòu)价(jià)格、资金成本、房源(yuán)错配(pèi)等因素影响，目前落地节奏(zòu)仍(réng)较慢。”徐跃进认为，目前国企收(shōu)储(chǔ)存在价(jià)格撮合难度大(dà)、供需错配及资金成(chéng)本较高(gāo)等因素影响，为加(jiā)快政策(cè)落地节(jié)奏，应扩大“收储(chǔ)”后的用(yòng)途范围，探索作为(wèi)租赁住房或先租(zū)后售，同时(shí)应扩大收(shōu)购对象的(de)范围，并进一步加大金融支持力度，如延长保障性(xìng)住房再贷款最长使用期(qī)限等。

（编辑：王金龙(lóng) 审核：童海华校对(duì)：颜京(jīng)宁）

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