中信建投：当前房地产行业尚处调整之中 穿越周期能力 尤为重要

　　中信建投证券研究 文|竺劲（金麒麟分析师） 李凯

　　2024年上半年，房企(qǐ)业绩持续下滑，利润率继续(xù中信建投：当前房地产行业尚处调整之中 穿越周期能力尤为重要)下滑，从盈利能力看央企(qǐ)表 现最佳，边际表现地方国企最优。房企有息负债规模整体稳定，民企持续降杠杆，同时其现金短债比指标当前依然(rán)较差，偿债能力有待提升。经营方面，房(fáng)企销售承压，上半年百强房企销售同比下降41.8%，规模房(fáng)企全部录得
负(fù)增(zēng)长
。拿地方面，房企以收定支减少拿地开支，且(qiě)持
续向(xiàng)高能级城市聚(jù)集。房企经营服务业务收入呈上(shàng)升 趋势，收入结构持续优化。当前行业尚处调整之中，穿越周期能(néng)力尤为重要，强者恒(héng)强趋势也更为明(míng)显，看好行业中尚存之强(qiáng)者。

　　业绩(jì)持续(xù)下滑，盈利能力央企最强(qiáng)，边际表(biǎo)现地方国企(qǐ)最优。2024年中期房(fáng)企营收20438亿元，同比下降16.4%，归母(mǔ)净利润-1079亿元，亏损较上年(nián)扩大660亿元，板块业绩持续下滑。2024年中期房地产板(bǎn)块毛利率13.0%，较上年同期下降2.1个百分点；实现归母净利率-5.3%，较上年下降3.6个(gè)百分点，利润率继续下滑。央企表现(xiàn)相对较优，2023年营收同比增长1.0%，归母(mǔ)净利润同比下滑34.2%，毛利率17.6%，地方国企毛利率边际(jì)有所提高。

　　有息负债规模保持平稳，资产(chǎn)减值规模增加。2024年上半年房企有息负债规模整体保持平稳，但民(mín)企持(chí)续降杠
杆，且偿债能(néng)力仍在恶化，截至6月末民企现金(jīn)短债比为0.2，较2023年末下降0.1个百(bǎi)分点(diǎn)。受(shòu)房价持续(xù)下跌影响，2024年中期A股房企资产减值规模126亿(yì)元，上年(nián)同期为47亿元，资(zī)产减值规(guī)模增加。

　　销售规模下降(jiàng)，经营服务业务占比(bǐ)提升。2024年上半年百强房(fáng)企销售规(guī)模同比下降41.8%，规模(mó)房企全部录得(dé)负增长。拿地方面(miàn)，房企以收定支(zhī)，上(shàng)半年拿地TOP100房(fáng)企全口径拿地(dì)金额同比下降(jiàng)39.5%，且持续(xù)向高能级(jí)城市聚集(jí)。房(fáng)企经营服(fú)务业务收入呈(chéng)上升趋势，收入结构持续优化。

　　投资建(jiàn)议：2024年以来，房地产支持政策的持续出(chū)台支撑了(le)高能级(jí)城市(shì)房地产销(xiāo)售的较好表现，房地产开发企业聚焦(jiāo)核(hé)心(xīn)（fly to quality）现象愈加明显。房地产行业整体中报业绩低于预期，市场尚处于调整之(zhī)中，穿越周期之力变得更为重(zhòng)要，行业强者恒强的趋势也更为明显。

　　行业(yè)风险
在 于(yú)销售、结转及房企 信用 修复不及预期：1、销售不(bù)及预期：地产市场销售目(mù)前仍(réng)处筑底阶段，未(wèi)来(lái)有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的(de)施工进度可(kě)能受到(dào)影响，或导致结转不及预(yù)期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆(gān)的房企(qǐ)出险可(kě)能性仍存，导致行业整体信 用修复进度缓慢(màn)，影响房
企公开市场债务的融资规模与融资(zī)成本，进而导致行业竣工及(jí)现金流压力加剧。

　　竺劲：地产、周期及中小盘研(yán)究组组长(zhǎng)，房(fáng)地产和建筑行业首席分析师(shī)，北京大学(xué)国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业(yè)管理等行业研究，13年(nián)证券从业经验。连续三年（2018-2020）荣获最佳行业金牛分析师奖（房(fáng)地产行(xíng)业），获得2020年新财富最佳分析师（房地产行业）入围奖，2020年机构投资(zī)者·财新(xīn)资本市场分(fēn)析师成就奖（房地产行业）大陆区入围奖(jiǎng)，2020年卖方分析师水晶(jīng)球奖（房(fáng)地产行业）第5名。

　　李凯：中信建投证券房地产行(xíng)业研究员，伯明翰大学财务管(guǎn)理(lǐ)硕士，研究传统(tǒng)开发商、商业管理、物业管理 。

　　证券研究报告名称：《资产减值高于预期，强者恒强局面未变 ——房地产开发行(xíng)业(yè)2024年中报综述》

中信建投：当前房地产行业尚处调整之中 穿越周期能力尤为重要"font-L">　　对(duì)外(wài)发布时间：2024年9月(yuè)6日 

　　报告(gào)发布机构：中信建投证(zhèng)券股份有限(xiàn)公司 

　　本报告分析师：

　　竺劲 SAC 编(biān)号：S1440519120002

　　SFC 编号：BPU491

　　李凯 SAC 编号：S1440524040002

责(zé)任编辑：凌辰

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