香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前

在今年(nián)2月末香港特区政府(fǔ)宣布(bù)撤(chè)销长(zhǎng)达(dá)14年的楼市“辣招”（防楼市过热强力限制举措）后，香港楼市一度重回火(huǒ)热。市(shì)场交易明显转旺，政策效果一度“好于预期”，楼市呈现出短暂的繁荣景象。

但随着时间的推移，市场的热情逐渐冷却。如今，距离政策颁布(bù)已(yǐ)有半年，在大批购买力被消化后，香港楼市又重(zhòng)归(guī)冷清。

据香港土地注册处数据，8月香港整体物业（包括一手私楼、二(èr)手(shǒu)住宅、一手公营(yíng)房屋、工商铺、纯(chún)车位及其他等）注册量(liàng)录4729宗，较(jiào)7月5262宗(zōng)下跌约10.1%，创近半(bàn)年来的新低。

楼价方面(miàn)也已下跌(diē)至(zhì)2016年9月底时的水平，中原城市领(lǐng)先指数CCL（中原地产按周(zhōu)统计的楼价指数，用来反映楼价走势）最新报138.68点，为近8年的第3低位(wèi)，该指数自2024年以来累计(jì)下跌5.79%，较2021年(nián)8月(yuè)191.34点(diǎn)历史高位(wèi)跌27.52%，较2024年3月撤辣前的(de)低位也下跌了3.03%。

对(duì)于香港楼(lóu)市的现状，美联集团主席黄建业指出，“当前市民对经济前景缺(quē)乏信心，对入市感到犹豫。楼市基本因(yīn)素虽然好转，但(dàn)未能(néng)吸引更(gèng)多买家入市，令物业(yè)交投未(wèi)能(néng)一直维(wéi)持撤辣(là)初期的(de)高(gāo)水平，甚至回(huí)落至‘撤辣’后新(xīn)低”。

楼市呈现“量升价跌(diē)”趋势

回顾2024年(nián)开年至(zhì)今香港楼市的表现，整体(tǐ)呈现“量升价跌”的趋势。

据美联物(wù)业研究(jiū)中心综合土地注册处资料显(xiǎn)示，住宅方面，不包括一(yī)手公营房屋(wū)在内，1-8月香港一手私楼(lóu)及(jí)二手住宅注册量合共录38530宗，同比2023年1-8月的35736宗(zōng)高出约7.8%，并为整体物业注册量创(chuàng)三年同期(qī)新高的动力来源。

但楼价却在持续下跌，据香(xiāng)港(gǎng)差估署统计，7月份(fèn)香(xiāng)港最新楼价指数报296.8点，跌破300点，按(àn)月跌1.88%，创今年最大跌幅，已连跌三(sān)个月(yuè)，累跌(diē)4.13%，今年1-7月的楼价跌(diē)4.7%，指数(shù)已(yǐ)返回8年前低位。

就具体楼盘来看，8月份，太古城最新平均呎价录约(yuē)14039港元(yuán)（呎为香港面积计量单(dān)位(wèi)，一(yī)平方呎约等于0.09平方米），较2021年高位下跌约33.8%；沙田(tián)第一城及美孚新邨则分别录约31.6%及约31%的跌幅(fú)；康怡花园(yuán)也下跌了约30.2%。

十大屋苑中，已有3个屋(wū)苑平均呎价跌穿万港(gǎng)元水(shuǐ)平，其中(zhōng)嘉湖山(shān)庄平均呎价为十大屋(wū)苑之中最低，8月份最新(xīn)报约8224港元；至于美孚(fú)新邨及映湾园则(zé)分别录约9793港元(yuán)及(jí)约9863港元(yuán)。

“楼(lóu)价指数持续下跌，返回八年前水平，加上经济不景气，早前更传出银行(xíng)追收还款，及拖慢(màn)按揭审批，虽然政府与银行代理协助中小企，以(yǐ)及为按(àn)揭审批时限作(zuò)出承诺(nuò)，但对加快物业成(chéng)交作(zuò)用不大”，中原(yuán)地产亚太区副主席兼住宅(zhái)部总裁(cái)陈永杰(jié)指出(chū)。

另外，伴随楼市成交的逐渐回落，香港地产界的(de)中介(jiè)从业人(rén)数也在持续(xù)减少。

据香港地产(chǎn)代理(lǐ)监管(guǎn)局数据显示，截至8月(yuè)底(dǐ)持牌代(dài)理录38723人，按月再减少57人，连续4个月下跌，人(rén)数续创(chuàng)近6年半的新低。

内地(dì)买(mǎi)家较高峰期大幅减少近七成(chéng)

此前(qián)，因“撤辣”后内(nèi)地买家在香港购房无需支付大额“辣税”，吸引(yǐn)了(le)大批内地客赴港看房(fáng)。如今随(suí)着香港楼价的下跌，去(qù)香港买(mǎi)房的内地人也越来越少。

据中原地(dì)产数据显示，在2月份宣布“撤辣”以后，反映内地客入市(shì)情(qíng)况的“普通话拼音买家”买卖登记数字一度(dù)连升3个月，由撤(chè)辣(là)前2月份的(de)388宗急升至4月份的2280宗，涉(shè)及金额超过(guò)272亿元，创下了(le)自1995年有纪录以来的历史新(xīn)高(gāo)。

不过，自5月(yuè)份以来该登记数字(zì)已连续下跌3个(gè)月，7月最新录得723宗，较6月的758宗减少，额近5%，创5个月(yuè)新低(dī)，较4月的最(zuì)高峰更是下跌了近七成，成交金额已跌(diē)至不足80亿元，但仍属于历年高位水平。

但(dàn)值得关注(zhù)的是，近日伴(bàn)随香港楼市热度的下降，开发商之间(jiān)也打起了价格战，多个(gè)新(xīn)盘都(dōu)推出了低价促销活动，价格优势也吸引了(le)部分内地买家出手购房。

比如，大鸿辉集团旗(qí)下的西营盘尚逸，首批单(dān)位呎价不足2万(wàn)元(yuán)，创同区(qū)一手新(xīn)盘(pán)8年来的新低，还推出了“买楼送楼”的抽奖活动。

据中原地(dì)产统计，该盘在7月录(lù)得的(de)81宗买卖登记(jì)中，有超(chāo)过一半的买家姓名(míng)为内地买家，是内地买家(jiā)当月购入最多的楼盘(pán)。其次是屯门(mén)的NOVO LAND，录得的38宗(zōng)成交中，内地买家占比(bǐ)也达到了18%。

“内地买家(jiā)和香(xiāng)港买(mǎi)家的心态(tài)是一样的，所(suǒ)谓(wèi)‘宁买(mǎi)当头起，莫买当头跌’，认为晚些买会更便宜，担忧于此所以不出手。等到后续市场转好，又(yòu)感觉到(dào)‘迟买更贵(guì)’的时(shí)候，他们自然也会再次入市”，陈永杰表示。

“专才(cái)”计划(huà)带(dài)动租金上(shàng)升(shēng)

在香港楼价出现下滑的香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前-style="font-L">另一边(biān)，住香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前宅(zhái)租金却呈现出稳步上扬的趋势。

在仲量联行9月最(zuì)新发布的《香(xiāng)港住宅销售市场综述》指出，香港私人住宅租金指(zhǐ)数距(jù)离(lí)2019年(nián)的历史高位仅相差3%。

尤其是小(xiǎo)户型的单位，即A类及(jí)B类（面积在431-752平方(fāng)呎）单位，租金升幅最为显(xiǎn)著，租金指数分别录得6.9%及7.3%的(de)按(àn)年增幅。

“面(miàn)积较小的单位租(zū)金(jīn)升(shēng)幅更为显著，主要是(shì)受选择邻近商业区(qū)居住(zhù)的非本地学生及专业人士所推动。而C类单位（面积在753-1075平方呎）的需求增加主要来自于‘转(zhuǎn)买为租’的趋势”，仲量联行研究部资(zī)深董事钟楚如指出。

香港(gǎng)楼价(jià)预期的进一步下跌，再加上高按揭(jiē)供款所造成的财(cái)务负担，让租房成为(wèi)当下楼(lóu)市更有吸(xī)引力的(de)选择(zé)。

仲量(liàng)联行方面分析(xī)认(rèn)为，近期推动租(zū)赁市场(chǎng)增长的主要因素似乎是新家庭数量的增加，以及租户对自(zì)住业主的比例(lì)上升。

近年来，香(xiāng)港的“专才”计划为香港引(yǐn)进了大批人(rén)才(cái)的同时，也为香(xiāng)港楼市带来了不少新增需求(qiú)。据政府数字，2023年至今(jīn)年上半(bàn)年，经(jīng)各项人才入(rù)境计划到港(gǎng)的人才(cái)及受养人数(shù)合共已(yǐ)突破25万人。

而在仲量联行最近一项有关“携子女(nǚ)来港生活的人才计划家庭的具体情况”调查终显示，有(yǒu)86%的非本地人才受访者(zhě)正在租住(zhù)单位，这比例显著高于整体人口的比例。

另外，在截至2024年(nián)6月的一年时间内，香(xiāng)港家庭住户(hù)平(píng)均人数由2.7人减少至2.6人，且家(jiā)庭住户数目按年(nián)增加(jiā)1.5%即增加了39800户，达到了276万户。

“这(zhè)一趋势显示(shì)对住宅租赁物业的持续需求将继续推动租金(jīn)增长(zhǎng)”，仲量联行项目策略及顾问(wèn)部(bù)资深董事李远峰表示。

此外，港府进(jìn)一步推动(dòng)吸引人才的政策，如扩大“高端人才通行证(zhèng)计划”的(de)适用范围，预期也将(jiāng)进一步(bù)支持此趋势增长。因此，中小型住宅单位的租(zū)金和回报率(lǜ)在短期(qī)内预计(jì)将(jiāng)持续上升。

减息或让香港楼价“止跌回升”

对于当下香港楼价的下跌态势，行业普遍期望9月在美国减息后市场会有所好转。

“如果美国如(rú)期落实(shí)减息，香港(gǎng)银(yín)行虽然未必(bì)即时跟随，但方向十分明确，而(ér)且相信(xìn)减息可为各行各(gè)业带来刺激，对楼市甚至(zhì)经(jīng)济均会带来裨益”，陈永杰表示。

在此前美联物业的分析中也指出，以(yǐ)美国加息前后为界线，分(fēn)析香港十大楼市重要指标，发现有多达7个指标都出(chū)现了显著好转，仅3个未见改善。而在好转(zhuǎn)的指标中，月入超过(guò)10万港元的家(jiā)庭数目、香港定期存款数(shù)字(zì)及内地买家(jiā)比率皆创出历史新高。

这反映出当下香(xiāng)港楼市基调确实较加(jiā)息前更(gèng)加巩固和健康，具有止跌回升的条件。

摩根士丹利研究表示，美(měi)联储9月减息后香港楼(lóu)市将非常受(shòu)益，香港的住宅价格将在2025年恢复5%，且相比于(yú)零售和写字楼(lóu)市场(chǎng)，住宅市(shì)场(chǎng)更容(róng)易直接受(shòu)惠于此。

不过，也有市场声(shēng)音表示，美国加息周期来得快且急，香港经济的复苏未(wèi)必能(néng)追得上，减息(xī)的效果释放需要时间，再(zài)加上目前香港市场情绪的普遍悲观，或(huò)许效果(guǒ)不会特别快的表现出来。

美联物业预(yù)计，由于加息影响过于(yú)深远，而且减(jiǎn)息来得(dé)太迟，减息前楼价料仍会向下调整；即使美国减息(xī)，香港亦未必实时跟随，预计楼价未会实(shí)时急弹(dàn)，而成交亦(yì)难以恢复(fù)到三月时的水平，因此调整全年楼市预测，料全年楼价或跌(diē)约8%，重(zhòng)返2016年中水(shuǐ)平。

成交方面，因应减息推迟至9月才公布，其下调全年一手成交量预测(cè)至(zhì)1.6万宗，但(dàn)同比仍升超(chāo)过五(wǔ)成；全年二手成交量预测亦下(xià)调至4万宗，同比(bǐ)仍升12%。即使调(diào)低成交预测，无论(lùn)一手或二手成交皆同(tóng)比(bǐ)回升，并创下近3年来的新高，可见香港楼(lóu)市已(yǐ)远离最坏的时刻(kè)。

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