深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费

　　楼市下行、城市更(gèng)新(xīn)受阻，深圳一批村民陷入无法按时获得过渡安置费的困局。

　　过渡安置费（简称”过渡费“）指的是拆迁人(rén)（开发商/项目合作方）在拆迁过渡期对原业主可能发生费用的补偿。在深圳，不少城市更新项目的过渡费按照被拆迁房屋的(de)面(miàn)积(jī)计算(suàn)，例如，深圳市(shì)龙岗区有项目过(guò)渡(dù)费按照“20元/月/平方米”支付。

　　第一财经梳理人民网留言板上的信息发现，近一年来，深圳有超过10个城市更新项目的居民称，旧改项目的开(kāi)发商拖欠过渡安置费数月，另外，还有城市更新项目存(cún)在停工的问题。

　　延迟的过(guò)渡费

　　位于罗湖区翠竹街道的金钻豪园被称为“深圳最难改(gǎi)造”的旧小区之一(yī)，于2010年被列入深(shēn)圳第一批旧住宅小(xiǎo)区改造(zào)范围。一直到2018年，金钻豪园城市更新单元一期项目实(shí)施主体才确认公示，为(wèi)深圳新华城房地产有(yǒu)限(xiàn)公司。2019年，该城市更新项目正式
开(kāi)工，然而，直到2024年，该项目都还未交付(fù)。

　　今年以(yǐ)来，金钻豪园(yuán)的原(yuán)业(yè)主多次在人民网(wǎng)留言板上称(chēng)，工地长(zhǎng)期处于半(bàn)停工状态，从2020年起，过渡安置(zhì)费就没有(yǒu)按合同(tóng)规定发放。

　　对于金 钻豪园项目存在的问题，罗(luó)湖区翠竹街道信访办回复称，项目单位存在资金短缺(quē)等问题，区职能部门正(zhèng)协调项目单位筹措(cuò)资金，确(què)保项目顺利建设，以及支付相关过渡安置费。另外，罗湖区政府已成(chéng)立工作专班，研究解决金钻豪园项目盘活事宜(yí)，目前，已促进第三方(fāng)国企介入项(xiàng)目，并就项(xiàng)目(mù)盘活的相关事宜达成一(yī)致意向，明确项目将(jiāng)采用后进先出模式，引进增量资金开展(zhǎn)盘活工作。

　　与上述城市更新项(xiàng)目(mù)类似(shì)，深(shēn)圳不少城市更新项 目都因为(wèi)资金链紧张而拖欠原业主的过渡费(fèi)，与此同时，城市更新(xīn)项目的建设进度也放缓，其中(zhōng)，就涉及佳兆业、勤诚达、恒裕集团等房企。

　　今年7月，龙岗区五联竹头(tóu)背(bèi)、岭背坑
旧改项(xiàng)目的居民反映，该(gāi)项目的过(guò)渡费已(yǐ)拖欠一年多，另外，项目的开(kāi)发(fā)商目前股权已
经被冻结，询问(wèn)是(shì)否会(huì)影(yǐng)响(xiǎng)项目的正常进行。深(shēn)圳市龙岗街道回(huí)复称，已督促意向实施主体(tǐ)及(jí)时(shí)履行(xíng)支付(fù)义务，对(duì)方表(biǎo)示目前正多渠道筹措资金。

　　据悉，该项目的意向实施主(zhǔ)体为(wèi)深圳 市保达房(fáng)地产开发(fā)有限公司，而该公司由深圳市勤(qín)诚(chéng)达地产公司（下称“勤诚达(dá)”）、深圳市保利(lì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司分别持(chí)股50%。勤诚达是深圳本地房企，成立至今已27年，近年来，勤诚达的住宅项目为了快速(sù)回笼资金，以
5折(zhé)价格违规销售，后被(bèi)暂停。企查(chá)查资
料显示，勤诚达集团已经是失信被(bèi)执行人，并且被限制高消费 。

　　专注豪宅开发的深圳(zhèn)本地房企恒裕集团，近期也出现资金筹(chóu)措困难的情况。今年6月(yuè)，深(shēn)圳市龙岗区龙东社区上井地(dì)块土地整备利益统筹项(xiàng)目原(yuán)业
主反映(yìng)称，开发商停付(fù)过渡费。

　　官方回复称(chēng)，该项目的合作方为上井股份合作公司、恒裕集团。该项目正在开展第一块留用地的开发建(jiàn)设工作，同时正在完善项目其他用地报批手续。因房地产市场环境严峻(jùn)，资金筹措较为困难，同时需要对第一(yī)块(kuài)留用(yòng)土地进行开发建设进(jìn)行资金投(tóu)入(rù)，影响了公司(sī)资金周转。为了 及时解决(jué)项(xiàng)目涉及过渡费拖欠(qiàn)问题(tí)，街道于6月6日再次约谈项目(mù)合(hé)作单位，要(yào)求其加快筹措资金用于支
付相(xiāng)关过渡费
。项目合作单位表示正在筹集资金(jīn)，一(yī)旦资金到位，立刻按协议支付过渡费。

　　曾被称为“旧改之(zhī)王(wáng)”的佳兆业集团，如今(jīn)也陷入城市更新项目推进(jìn)不(bù)畅的情况。今年5月，有村民在人民网留言本上(shàng)称，红朱岭(lǐng)旧改项目的房子已经被(bèi)拆7年，拆迁过渡费停发了一(yī)年(nián)多。对此，龙(lóng)岗区平湖街道约谈项目合作方佳兆业集(jí)团，佳兆业集团表示，目前房地(dì)产市场环(huán)境(jìng)普遍严峻，红朱岭项目近期出现资金(jīn)困难、推进放(fàng)缓的情(qíng)况，公司(sī)正在多方筹措资金支(zhī)付过渡(dù)费。同时公司积极(jí)寻找合作方(fāng)，当前项目已与
国企进行对接中，一旦成功，可以重新盘活项目。

　　佳兆(zhào)业位于龙岗区坂田街道的城市更新(xīn)项(xiàng)目也(yě)陷入停滞(zhì)。今年5月，居(jū)民反映(yìng)称，坂雪岗科技城(chéng)11号(hào)城市更新单元(yuán)（下称“科技城11号”）建设主体(tǐ)烂尾，新雪社区旧改陷入停滞，厂房人去楼空荒(huāng)置几年(nián)，

　　对此，龙岗区城(chéng)市更新
和土地(dì)整备局称，2022年至今(jīn)，龙岗区政(zhèng)府(fǔ)多次督促佳兆业处置相关资产，已筹集(jí)支付科技城(chéng)11号的过渡费2128万元。纾困方案(àn)方面，龙岗区主动对接十多家国央(yāng)企以及债权方、资产管(guǎn)理公司，并 编制多版处置方案(àn)，希望找到“善意第三人”盘活项目，加(jiā)速项目处置(zhì)，但因房地产经济下(xià)行，项目经济(jì)可行(xíng)性差等原因，暂无企业明确接盘。

　　融资、销售两难(nán)

　　广东省住房政策研(yán)究(jiū)中心研究 员李宇嘉对第一财经记者(zhě)表示，近(jìn)年(nián)来(lái)深圳不少城市更(gèng)新项目进度放缓，表面上看，是因为资金紧张，而实(shí)质是，按照目前商品房(fáng)销售情况来看，旧改后的商品房(fáng)入市，销售收入可能不足以覆盖旧改项目的成本，开发商从而放(fàng)慢(màn)了城市更新的步伐。“这些项目大多是在(zài)房价快速上(shàng)涨时期签约或者批复(fù)的，补偿原业(yè)主的价格相对较高，现在房价下行，销售去化放缓，尤其对民(mín)营房 企来说融资难(nán)度加大(dà)，房(fáng)企的销售预期也减弱。”李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示说。

　　李宇嘉(jiā)表示(shì)，随着深圳(zhèn)人才房、配售型(xíng)保障房的(de)入市(shì)，市场上(shàng)的刚需(xū)房源不(bù)及改善型住房受欢迎，而(ér)对于一(yī)些城市更新项目来说(shuō)，彼时审批规划(huà)的产品与当前市场(chǎng)需求可能存(cún)在一些差异。因此，他认(rèn)为，推进城市更新项目的进程，可以在规划(huà)、拆迁补(bǔ)偿(cháng)标准、容积率、商办的配置标准等方面进行调整。

　　此前，深圳一城市更新公司的(de)工作人员对第一财经表示，当前房地(dì)产(chǎn)市场下行，开发商对(duì)城市更新(xīn)项目的推进动(dòng)力(lì)不足。其公 司在深圳的一城市更新项目(mù)已经具备开发建设条件，公司(sī)资金也比(bǐ)较充足，但考虑到公司目前在深圳仍有多个新房(fáng)项目在售，而当前(qián)深圳新房市场价格(gé)战竞 争激烈，销售去化速(sù)度较慢(màn)，“即使房子建(jiàn)好了(le)，去(qù)化也是个难题(tí)”，因此其公司还(h深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费ái)未对相应地块进行开发。

　　今(jīn)年以来，深圳限购条件放松、首(shǒu)付比例下调、二手房业主持续降价，在上述因素影响下，深圳二手房成交量上升，但新房市场销售情(qíng)况(kuàng)仍然不佳。乐有家研(yán)究中心统计的数据显示，今年上半年，深圳(zhèn)二手房过户21394套，同比(bǐ)2023年上半年上涨32%，成交套数(shù)均高于2022年、2023年同期；新房售出12135套住宅，同比减少25%。截至今年6月，深(shēn)圳新房住宅的去化周(zhōu)期为24.8个月(yuè)。今年7、8月，深圳新房成(chéng)交量依旧处于2500套(tào)左(zuǒ)右的低位。

　　楼市低迷，能(néng)顺利推进的城市更新项目(mù)数减少。过去几年，深圳的城中村改造规模，在全国范围内排在前列，据合(hé)一城市更新统计，截(jié)至2024年(nián)8月11日，深圳有1041个项(xiàng)目被纳入(r深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费ù)城市更新计划，但只有538个走到实施主体公示这一步，即(jí)从(cóng)2010年以来，只有一半的城(chéng)市更新(xīn)项目改造获得重要进展。

　　当然，实施(shī)主(zhǔ)体确认后，也并不意味着进入安全区，就像上述的金钻豪园(yuán)项目(mù)，尽管已经开工建设，仍然出现了资金紧张(zhāng)，项目陷入停滞(zhì)的问题。

　　合一城市更(gèng)新统计的数 据显示，2024年(nián)上半(bàn)年，深圳已有5个城市更新项目失效，宝安有4个、坪山1个，涉拆除重建用地面积约55.17万平方米。截至2024年6月(yuè)18日，正处于计划失效期仍未调出城市更新计划(huà)的项目 共计55个(gè)。

　　李宇嘉认为，已经(jīng)失效的城市更新项目，说明多年来(lái)没有投资主(zhǔ)体(tǐ)愿意 介入，或者(zhě)规划(huà)方案审批不能通过。他表示，这些项目可以常态化推(tuī)进综合整治或拆整结合。综合整治主要是基于消(xiāo)防安全、房屋结构安全的考量，对社区的水、电、燃
气、网络、道路等公(gōng)共配套进(jìn)行修缮，补齐短板。

责任编辑：何俊熹

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