万科再
发声！管理层
将增持，郁亮：股价距自己要求很远！大股东重申支持

“万(wàn)科(kē)今天的股(gǔ)价(jià)表现是达不到股东要求的，距离我(wǒ)自(zì)己的要求也很远。股(gǔ)东(dōng)对我们的批评鞭策，我们完全接受，也不会找任何借(jiè)口，目前正制定管 理团队增(zēng)持股票计划方案。”4月30日，万科董事会主席郁亮在万科2023年度股(gǔ)东大会上首次发言，对万科股价波动问题予以回应。

提振股价最 关键 还是(shì)把公司做好 ，作为应对(duì)，郁亮分享了(le)公司(sī)谋求谋求长期健康发展(zhǎn)的“一揽子方案”、“两个阶段(duàn)”以及“三个(gè)目(mù)的”。万科明确，除住宅开发、物业服务、租赁公寓三大主业外(wài)，将退出其他(tā)业务，清理和转让非主业的(de)财(cái)务投资，坚决大力度推(tuī)进商办(bàn)等大宗资产交易(yì)，计划每年完成200亿元(yuán)，同时未来五年付息(xī)负债总规模
要降一半以上(shàng)。

图片源(yuán)自时报财经图库(kù)

在会
上，公司总裁祝九胜回应融资进(jìn)展称(chēng)，得益于银行(xíng)支持和自身努力，已逐渐(jiàn)好转并充满信心。

承接3月业绩推介会的表态，祝九胜再 以“三重山”回应了如何应对阶段性流动性挑战的问题，并强调了针(zhēn)对上述挑战的三项工作重(zhòng)点。一是不(bù)折不扣落实房(fáng)地(dì)产融资协(xié)调机制(zhì)（白(bái)名单），能报尽报，能上尽上，目(mù)前集团已有59个项目申请纳入白名单；二是大力(lì)推进经营性物业贷，作为“双(shuāng)利手”，既可以解决(jué)历史 上的存量问(wèn)题，也可(kě)以阶段性地获取新的流动性
；三是银团贷款，目前取得(dé)了(le)众多银(yín)行的支持(chí)，可(kě)以(yǐ)提升银企合作的效率，目前正在积极推进中。

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“万科今天的(de)股价表现是达不到股东要求的(de)，距离(lí)我自己的要求也很(hěn)远。股东对我(wǒ)们(men)的(de)批评鞭策(cè)，我(wǒ)们完全接(jiē)受(shòu)，也(yě)不会(huì)找任何借口，目前(qián)正制定管理团(tuán)队增(zēng)持(chí)股票计划方案。”4月30日，万科董事会主席(xí)郁(yù)亮 在万科2023年(nián)度股东(dōng)大(dà)会上首次发言，对万(wàn)科(kē)股价(jià)波动问题予以回应。

提振股价最关键(jiàn)还是把公(gōng)司做好，作为应对
，郁亮分享了(le)公司(sī)谋(móu)求 谋求长期健康发展的“一揽子方案”、“两个阶段(duàn)”以及“三个(gè)目的”。万科明确，除住宅
开发、物业服务、租赁公寓三大主(zhǔ)业外，将退出其他业务，清理(lǐ)和转让非主业(yè)的财务投(tóu)资，坚决大力度推进商办等(děng)大宗资产交易，计划(huà)每年(nián)完成(chéng)200亿元，同
时未来五年付息负债总规模要降一半(bàn)以(yǐ)上。

图片源自时报财经图库

万科转型“一二三”

在市场(chǎng)下(xià)行阶段，万科亦面临压力。

2023年，万科虽然实现销售规(guī)模(mó)仍然保持在行业第二，但是受结算规模和(hé)结算毛利率(lǜ)下降、减值计提的影响下，万科利润(rùn)承压。2023年度，公司净利润同比(bǐ)下(xià)降46.4%，在(zài)今年(nián)一季度小幅亏损3.6亿元(yuán)。与此(cǐ)同 时(shí)，资金存量(liàng)、现金短债比等指标(biāo)也出现(xiàn)下行，作为结果，2023年度万科股(gǔ)价跌去约四成。

“提(tí)振股价最关(guān)键还是把公(gōng)司做好，降风(fēng)险、改善基本面，谋求长期健康发展。”郁(yù)亮表示，万科制定了“一揽子方案”以实(shí)现“三个目的”，即“降负债”“融资模式转(zhuǎn)型”“聚焦主业(yè)”：

“降负债”要未来两年削减付息债(zhài)务1000亿元(yuán)以上，未来五年付息负债总规模要降(jiàng)一半以上；

“融资模(mó)式转型(xíng)”，从统(tǒng)借统 还、主(zhǔ)体信用(yòng)为主的模式，逐步转向以项目(mù)、资产(chǎn)信用为主的融资模式；

“聚(jù)焦主业”，腾出(chū)有限资源 、做好做强综(zōng)合住区开发、物业服务、租赁 公寓三大(dà)主业。

进一步看，郁亮将“一揽子(zi)方案”拆成“两个阶段”，第(dì)一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险(xiǎn)；第二阶(jiē)段，万科将聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。

其中在(zài)瘦身阶段，郁亮(liàng)明确，除三项主业外，将退出(chū)其他业务，清理和(hé)转让非主业的财务投资。坚决大力(lì)度推进商办等大宗资产交易，计划(huà)每年完成200亿元。同(tóng)时，主动完成融(róng)资模(mó)式(shì)转型。

“瘦身，是为第二(èr)阶段聚集资源、打基础。对于锚定的三大优势业务(wù)，万科将集中资源和管理精(jīng)力做好做(zuò)强，保持持续领先。”郁亮总(zǒng)结(jié)道，“当前的压力是阶段性的，未来两(liǎng)年会初见成效，统筹好降负债和高质量(liàng)发展，公(gōng)司才能可(kě)持(chí)续发(fā)展。万科管理团队对职业声誉的珍惜和重视从(cóng)未改变，将不断自(zì)省，加倍努力。”

大股东再发声(shēng)支持

在(zài)股东大(dà)会(huì)上，万科大股东深铁集团(tuán)再次重申了(le)对万科的支持。

“作为万科(kē)公司的长期股(gǔ)东，深铁集团的态度和
立场一直没有变，会一(yī)如既往
支(zhī)持万科的良性发展，不会因市(shì)场波动而动摇。”深铁集团董(dǒng)事长辛杰表示。他呼吁(xū)，在(zài)房地产新旧模
式转(zhuǎn)换过程中，需要给 企业一(yī)些时间来调整步伐和(hé)节(jié)奏。

就(jiù)在股东(dōng)大会召开前，4月30日(rì)上(shàng)午，万科旗下中金印(yìn)力消费REIT在深交(jiāo)所 成功上市。辛杰(jié)介绍，在中金印(yìn)力消费REIT的发行过程中，深铁集团对其(qí)认购占比29.7%，“REITs作为重要的战略性平(píng)台，将为万(wàn)科带来新的流动性支持，也为大量商业资产的盘活(huó)变现提供了平(píng)台。”

辛杰表示，目前中金(jīn)印力消费REIT的(de)扩募方案正在筹划，有望注入新的资产，深铁对该平台的发展具有长足信心。他同时表示，与万科(kē)的(de)其他(tā)合作项目，都 在以市(shì)场化、法治化的方(fāng)式，积(jī)极谋(móu)划(huà)和 推进之中，一旦(dàn)落地，万科将予以公告。

对于万科的未(wèi)来，辛杰表示，股价涨跌受多 种因素影响，深铁集(jí)团秉持长期主义 ，不会因市场波动而动摇。中国经
济长期向好，房地产行 业仍有机会，老百姓需要好房子、需要万科这样的(de)专业化(huà)公司。

“深
铁会督促万科，积极把握行业(yè)变革趋势，以科技创新发展新(xīn)质生产力，建设好房子、提(tí)供好服务，做到产品过硬、品牌卓著，持续为股东、为(wèi)社会创造价(jià)值，实现长期健(jiàn)康发展。”辛杰(jié)总结(jié)道。

一揽子方案正在落实

加强大宗交易和股(gǔ)权交(jiāo)易工作，回款 300 亿元以(yǐ)上；两年(nián)削减付息(xī)债务 1000 亿(yì)元，推动融(róng)资模式转型；做(zuò)“好产(chǎn)品、好服务(wù)”；推进组织(zhī)精简高效，压降管理(lǐ)费用。

一季报显示，万科明确的2024年四大重点(diǎn)工作正(zhèng)在一一落实：

今天（4月30日），万科旗下中金印力消(xiāo)费REIT在深圳证券交(jiāo)易所正(zhèng)式上市。中金印力(lì)消费REIT发(fā)行规模为32.6亿元，所筹资金除用于归还22.3亿元的项目负债，进而降低负债水平外，还将有4亿至5亿元用于未来的发展。其(qí)中深铁集团，通过战略配售(shòu)认购基金募集份(fèn)额总额的29.75%。

开年首季，万科已实现大宗资产交易回款42亿元，其中(zhōng)上海七(qī)宝(bǎo)万科广(guǎng)场实现50%股
权交易，交 易金额23.84亿(yì)元。

一季度，公司境内新(xīn)增融(róng)资的综合成本(běn)为3.33%，同时积极(jí)拥抱经营性物(wù)业贷(dài)等(děng)融资工具，全面融入(rù)城市房地产融资协(xié)调(diào)机制，推动融资模式转型；

2024年(nián)以来 ，公司南方区域、上海区域(yù)、北京区(qū)域、西北区域均已开展组织调整，对区域(yù)内城市公(gōng)司进行整合重组，相关调整
有(yǒu)助于(yú)促进城市间的资源整(zhěng)合和(hé)人才的 灵活调(diào)配 ，集中优势管(guǎn)理资源，提(tí)升效率。

在会上，公司总裁祝九胜回应融资进展称，得益于银行支持和自身努力，已逐渐好转(zhuǎn)并充满信(xìn)心。

承接3月业绩推介会的表态，祝九胜再(zài)以“三重山”回应了如何应对阶(jiē)段性流
动性挑(tiāo)战的(de)问题，并强调了针(zhēn)对上述挑战的三项工作重(zhòng)点。一是不折不扣落实房地产融资协调机制（白名单），能报尽报，能上(shàng)尽上，目前集团已有59个项目申请纳入白(bái)名(míng)单；二是大力推进经营性(xìng)物业贷，作为(wèi)“双利(lì)手”，既可以解决(jué)历史上的存量问题，也可以阶段性地(dì)获取新的(de)流动性；三是银团(tuán)贷款，目前取得了(le)众多银行的支持，可以提升银企合(hé)作的效率，目前正在(zài)积极推
进中。

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