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三晋大地是什么意思,三晋大地三晋指的是哪儿

三晋大地是什么意思,三晋大地三晋指的是哪儿 是该取消预售制了:问题及建议

  文:任泽(zé)平团队  

  导读

  是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”,不足一个月时间,已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态,试(shì)点现房销售。

  1、是该取消商品房预售制了,用你的(de)钱,建你(nǐ)的房子,还烂尾了,这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng),没(méi)钱没实力的别建了,不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会,这是房地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势,也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时,全国缺房子,开发(fā)商缺钱,预(yù)售制是权宜之计,现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1,从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时代,对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了,该取(qǔ)消了,改为现房销售。以后一手交钱,一手交(jiāo)房,天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó),兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制,长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事,中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn),跨过这道关,解好这道世(shì)界难题(tí)。

  2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售?大家想(xiǎng)想,绝大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货,预售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù),购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看,预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公平,比如,交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年,在此期(qī)间,购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息,还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看,预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张,若(ruò)遇到下行周期,会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制,改(gǎi)为现房销(xiāo)售,这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展,一(yī)举(jǔ)多得,谋划长远。

  3、为什么(me)建议取消预售制度?预售制度怎么来的?国外什(shén)么(me)情(qíng)况?简单科普一下:商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国香港,俗称卖楼花,卖期(qī)房(fáng),是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi),由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺,房企缺资(zī)金,借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港,引入(rù)了商品房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实,当前世界不少国家存在预售制。但是,重点来了!发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障措施,开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售,买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn),而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以,预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的,如果没有(yǒu)这些保障措施,一定会触发风险,对购(gòu)房民众不公平,所以不如借机取消预售(shòu)制度,以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性,现在中国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量时代,取消预售制度有助于降负债降杠杆,不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会,当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活,只要坚持市场(chǎng)化改革,中国(guó)一定能化解这个难题,让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性,安(ān)居(jū)乐(lè)业。

  4、简(jiǎn)单讲(jiǎng),如果取消预售制(zhì),改为(wèi)现房销售,开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn),而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信,这才是对购房民众的最根本最实质的保障,这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量,实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善,是(shì)以(yǐ)客户为中心,房地产(chǎn)也不能例(lì)外,老百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事,烂尾毁(huǐ)三代,好房幸福一家人。从这个角度(dù),取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下,取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策(cè)。

  作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究时,对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究(jiū)。(参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》)  

  目录

  1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

  1.1 起源:分层(céng)销售+“按(àn)揭”,霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

  1.2 住房需(xū)求大、供给量少,引进“卖楼花”模式,形成“中国内地版预售制”

  1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程,但背后潜藏的(de)风险确实存在

  2 国际经验

  2.1 美国(guó):交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn),交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

  2.2 德国:可(kě)零首付(fù)购房,提供期房烂尾险

  2.3 英(yīng)国:10%定金(jīn)保险保护机(jī)制,55%-80%房款交房时支付

  2.4 日(rì)本:为规范期房(fáng)交易立法(fǎ),设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

  2.5 新加(jiā)坡:买方资金由银行监管,享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

  3 启示

  正文

  1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

  1.1 起源:分层销售+“按揭”,霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

  二十世纪五十年代在中国香港,楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的(de三晋大地是什么意思,三晋大地三晋指的是哪儿)方式,但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题,分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代,中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度,许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái),住房的需(xū)求是(shì)相当高,不过(guò)大多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位,需要雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式,但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题,不(bù)少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的(de)方(fāng)式,如把楼宇契(qì)约切开,即“分契”,然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行,购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加,开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

  在分层出售的基础上,将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售,霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公司(sī),凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验,对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解,在努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后,除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书,上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外,“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn),即先收(shōu)取买家的订金(jīn),采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式,等新楼落成时,收(shōu)齐买家(jiā)的钱,买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购(gòu)房的资金(jīn)压力,加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售,也解决了制造商的(de)资金问题,降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn),在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)一大特色,纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革,“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题,使房市发展进入新阶段。

  预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣,但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况,但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化,建立健全(quán)的监管机制,促进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如,1960年,位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工,出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后,中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管,即要求(qiú)开发商在预(yù)售前,确(què)保(bǎo)地价(jià)款已经全部(bù)支(zhī)付,还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng),资金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管,支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假,套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金,中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户(监管账户)、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制,且银(yín)行的责任上升,如(rú)出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况,银行将成(chéng)最大风险方,后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善,出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

  1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少,引(yǐn)进“卖楼花”模式,形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

  二十世纪九十(shí)年(nián)代,中国内地(dì)面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题,引入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来,中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业,强调基(jī)础建设,这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化(huà)进程,唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题,才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理,统一分配,以租养房”的福利分房制度(dù),住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢,福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题(tí),因此福利分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大,而社会缺少大型房地产开发商,商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的困境,此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起,中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度,先后出台多项文件,大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如,1998年,国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革,加快住房建设的通(tōng)知》文件,决定停止住房无偿实物分配(pèi),逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制,从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制(zhì),允许开发商卖期房,解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题,开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā),形(xíng)成滚动(dòng)开发模式,住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货(huò)币化,中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策,支(zhī)持购房者,极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

  引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后,经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力,加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说,是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者,由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香(xiāng)港,在中国内(nèi)地实践过(guò)程中,商(shāng)品房预售流程为:房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中,购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款,并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款,换言之,房屋未建成,开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款,这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言,预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

  1.3预售制推动城市化进程,但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

  作为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式,预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期,同(tóng)时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应(yīng),推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用,不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求,也提高(gāo)了居民居住水平(píng),中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区,从全民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū),住房事业取得(dé)巨(jù)大进步,数十年(nián)时间(jiān)走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来,城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián),城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人,43年间增(zēng)长4.4倍;1981-2020年,全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里,增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告:2021》测算,1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng),城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米,城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào),套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式,2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为63%,而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平,比(bǐ)重上升至87%。

  是(shì)该取消(xiāo)预售制了:问题及建议

  预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng),行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián),房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平,累计上涨8.2倍,年复(fù)合(hé)增速10.6%。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元,累计上涨35.8倍(bèi),年复(fù)合增(zēng)速17.8%。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元,累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi),年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1%、21%。伴随房地产业(yè)的快速发展,房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起(qǐ),队(duì)伍逐渐壮大。2018年,房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè),比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

  二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头。

  1)从经济(jì)增长渠道,房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业链特别长,高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2%(完全贡献(xiàn)),其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3%(直(zhí)接(jiē)贡献),房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9%(间接贡献(xiàn)),其中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

  2)从投资渠道,2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5%,其中,房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3%。

  3)从金融渠(qú)道,从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看(kàn),2021年12月(yuè)为27.07%,如果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道业务,占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn),2021年12月占比为18.76%。如果房企大面积违(wéi)约,将导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

  4)从居民财富效应渠道,根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》,2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán),大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的比例看,2020年中国为66.6%,高于美国的27%、日本(běn)的37%、英国的(de)49%、法(fǎ)国的(de)56%、德国(guó)的(de)64%。中国住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市值的(de)比例较(jiào)高,主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo),以及中国资本市场发育尚不成熟,直(zhí)接融(róng)资比例较低,股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī),居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

  是该取消(xiāo)预售制了:问题及建(jiàn)议

  不可否认,预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài),当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

  从个人层面看(kàn),绝大部分商品是一手交钱一手交货,预售制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度,购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比如,交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年,在此(cǐ)期间,购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī),还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外,购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的(de)合同关系,如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约,购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力,但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还(hái),因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

  从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看,预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张,资金(jīn)若遇到下(xià)行周期,会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险,进行影响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

  从(cóng)金融层(céng)面看(kàn),银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方,一(yī)旦房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善,出现资金链断(duàn)裂等一系列问题,导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况,而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同,已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn),如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等,则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担,银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

  从监管(guǎn)角度(dù)看,购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了?楼盘“烂尾”,归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”,即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设(shè),商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法,由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng),各地(dì)实行“一城一策”。例如,太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40%左右(yòu),郑州、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是,不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用,导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī),月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么(me),监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的?实际上(shàng),在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下,抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn),是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方,以工程(chéng)建设名义,获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金,再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企,而(ér)拨付的工程款(kuǎn),远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资(zī)金,在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间流动,变相加杠杆,这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性,房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设,形(xíng)成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式,但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

  2 国(guó)际经验

  整体来说(shuō),国外商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点(diǎn):

  1)预付款保护:对于购房者(zhě)预付资金,一(yī)般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制,如英国、日(rì)本(běn);

  2)预付款比重:要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī),绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付;

  3)预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式(shì):预(yù)付款一般以定金方式支付,或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支付,或二者结(jié)合;

  4)按揭贷款方式:一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款,一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度付款,按揭贷款按照工程进度逐渐发放,购房者开始(shǐ)月供;二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款;

  5)房屋(wū)烂尾保(bǎo)护:为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险,在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时,保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì);

  6)房屋交付保护:房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式,一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后,开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的(de)保(bǎo)修期,通常(cháng)1-5年,保修期满,购房(fáng)者支付尾款。

  是(shì)该取消预(yù)售制了(le):问题及(jí)建议

  2.1 美国(guó):交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管,交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

  美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还(hái),最低首付比例(lì)为(wèi)3.5%,交房(fáng)前仅支(zhī)付首付,其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn),交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管,交付时开发商凭验收凭证取得房款。三晋大地是什么意思,三晋大地三晋指的是哪儿ong>

  定(dìng)金(jīn)及首付环节(jié),定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1%-5%,首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5%,根据美(měi)国官方(fāng)数据,2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12%。

  余款支付方面(miàn),除定金或首付外(wài),购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

  资金监(jiān)管方(fāng)面,美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金,购房者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi),购房者资金可通过申请仲裁取回,且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行,银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款,由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益,银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证(zhèng),通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

  是该取消预售制了(le):问题(tí)及建议

  2.2 德国:可(kě)零首付(fù)购(gòu)房,提供期房烂尾(wěi)险

  德(dé)国期(qī)房可零首付购房,房款按建造工期进度支(zhī)付,按揭(jiē)按(àn)工期放款后还(hái)贷,房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率,开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

  预售门(mén)槛方面,德国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合同前,购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证,签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买,定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

  签署购房合同后,购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易(yì)税,分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5%-2%、3.5%-6.5%,两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含(hán)在购房款中,属于(yú)购房附加费。

  首付方面,德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例,可零首(shǒu)付购房(fáng)。

  余款方(fāng)面,德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度,一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付,具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说,支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工,支付比(bǐ)例可能(néng)是30%、28%、11.9%、7%、6.3%、4.9%、11.9%。

  按揭方面,购房者可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申请房贷,房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ),银行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款(kuǎn),每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限,期(qī)限结束后,购房者开始还贷。

  保险方面,德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险,保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí),保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复,开发商(shāng)破产,由(yóu)保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

  2.3 英国:10%定(dìng)金保险保护机制,55%-80%房款交房时支(zhī)付

  英国预售制设有10%定金保险保护机制(zhì),交房前(qián)付款比例仅20%-45%,资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

  订立合同前,买卖(mài)双方均有一名律师,负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节,各(gè)环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

  定金(jīn)方面,英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10%定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì),当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时,购(gòu)房者10%的定金由保险公司赔(péi)付,而超(chāo)出10%的部分较难追回。

  首付方(fāng)面,首付比例通(tōng)常(cháng)为10%-25%,首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

  余款支付环节,英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式,但是交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低,一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5%-10%的款项,即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在(zài)20%-45%之间,剩余款项交(jiāo)房后支付。

  交(jiāo)付环节(jié),英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù),交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

  资金监管环节(jié),英国期房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格(gé),资(zī)金(jīn)也由律师监管,在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中,由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师,卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商,即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道(dào)关口,有利(lì)于保障购房者资金安全。

  2.4 日本:为规范期房交易立法,设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

  日本期房(fáng)交易立法(fǎ),定金(jīn)超5%或(huò)1000万日(rì)元时,开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”,交房(fáng)前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20%,开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10%房(fáng)款,交房后按(àn)揭还款。

  立法方面,日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡,叠(dié)加法律空白(bái),社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍,为(wèi)此,日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》,经多(duō)次修订,目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

  定金保(bǎo)护(hù)方面,根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》,对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5%或(huò)超1000万日元的部分,法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施?即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí),开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng),设置(zhì)购房者定金的保证或保险,并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外,其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾,购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付,同(tóng)时,开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金(jīn),一般约为房价的10%。

  房款支付环节,交房前只需支付最多不超20%的定金,签订购房合(hé)同后,购房(fáng)者即可向银行申请贷款,但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款,除(chú)定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开(k三晋大地是什么意思,三晋大地三晋指的是哪儿āi)始支付。

  2.5 新(xīn)加(jiā)坡:买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管,享1年保修期后付尾款

  新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75%房款的(de)订(dìng)金,首(shǒu)付比例20%,余款按(àn)工程(chéng)进度支付,所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户,交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支(zhī)付15%尾款。

  订金支付环节,新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制,即(jí)OTP,签订OTP后需支(zhī)付5%房款作为订金(jīn),OTP有(yǒu)效期14天,执(zhí)行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购买合同,不执行OTP则退还3.75%的房款。

  首付比(bǐ)例方面,签订购房合(hé)同后,购房者需支付15%的首付及印花税(shuì),同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

  余(yú)款支付上,新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式,《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定(dìng),要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守,支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等,支付比例约为20%、10%、10%、5%、25%。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款,月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加,未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

  资金监(jiān)管方面,购房(fáng)者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户,账户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后,购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期,此后购房(fáng)者支付15%的(de)尾款。

  3 启示

  一,短期(qī)来看,当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点,重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面,加大(dà)对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的(de)支持(chí)力(lì)度,长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象,重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng),给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面,从现在(zài)起,对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业,加大支持力度,由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业,为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán),给予金融工具配套。

  二(èr),中期来看,应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性,兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节,建(jiàn)立开发(fā)商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制,如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段(duàn),保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节,鼓(gǔ)励保险公司介入(rù),为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付环(huán)节,建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机(jī)制,充(chōng)分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监管环节,引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构,或由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn),以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié),建立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内,开发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修,购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

  三,长期来看,取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面,98年(nián)房改时(shí),全国缺房子(zi),开发商缺钱,预售制是权(quán)宜之计,现在全国套(tào)户比超过(guò)1,从大(dà)开发进入存量(liàng)时代,对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时(shí)了,该取消了,改为现房销售。另一方面,取消预售制,改为现房(fáng)销售,开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段,而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn),这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障,这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量,实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

  

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